สำหรับใครที่กำลังพิจารณาจะขายบ้านในเวลานี้ อาจจะพอทราบมาว่าการขายบ้านในปัจจุบันนั้นสามารถทำได้ใน 2 ลักษณะด้วยกันคือ การฝากขาย และการจำนอง ซึ่งการนิติกรรมทั้งสองชนิดนี้จะได้ผลลัพธ์ที่เหมือนกัน แต่มีรายละเอียดในการทำสัญญาที่ไม่เหมือนกันในด้านกฎหมาย เพราะฉะนั้นแล้ววันนี้เราจะมาบอกความแตกต่างระหว่าง การจำนอง และการรับ ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน แตกต่างกันอย่างไร
จำนอง และ รับ ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน 2 ความแตกต่างที่ทุกคนต้องรู้
ความหมายของ “จำนอง”
ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจกับคำนี้กันก่อนว่า “ตามมาตรา 702 อันว่าด้วยจำนอง คือสัญญาที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้กับบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ไว้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินไว้แก่ผู้จำนอง โดยผู้รับจำนองชอบที่จะได้ชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญพิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์จะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่” ซึ่งจะหมายความได้ว่าการจำนองนั้นจะต้องมีการทำสัญญาทั้งสองฝ่าย คือ ฝ่ายผู้จำนอง และฝ่าผู้รับจำนอง
ความหมายของ “ขายฝาก”
ในกรณีที่รับขายฝากนั้นมักจะเป็นกรณีที่เป็นการกู้เงินที่ไม่ใช่กับทางสถาบันการเงิน หรือการกู้เงินนอกระบบนั่นเอง เมื่อเราต้องการสินเชื่อนอกระบบแล้ว เจ้าหน้าที่จะนำทรัพย์สินมาจดทะเบียนฝากไว้ โดยมีกำหนดเวลาเอาไว้สำหรับการไถ่ถอนคืน เท่ากับเวลาที่ลูกหนี้จะต้องชำระหนี้คืน แต่การฝากขายนั้นไม่ใช่การรับประกันด้วยอสังหาริมทรัพย์เหมือนกับการ จำนอง ซึ่งจากกฎหมายมาตรา 491 ระบุไว้ว่า การขายฝากนั้นคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้
ความหมายของ “ขายฝากที่ดิน”
สำหรับการขายฝากที่ดินคือ การทำนิติกรรมขายที่ดินอีกรูปแบบหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนกับนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดินแล้ว ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อนั้นจะได้รับผลประโยชน์ในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และได้รับเงินต้นคืนทันทีที่มีการไถ่ถอน
โดยสรุปความแตกต่างระหว่างการ จำนอง และการรับ ขายฝาก บ้าน และ ที่ดินได้ว่า การจำนองนั้นคือการทำสัญญาเอาทรัพย์สินตราไว้เพื่อเป็นประกันในการชำระนี้ให้แก่ผู้รับจำนอง ส่วนการขายฝากนั้น คือการทำสัญญาขาย ซึ่งกรรมสิทธิ์จะตกไปอยู่ฝั่งผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายนั้นสามารถไถ่ถอนคืนมาได้ โดยที่การทำสัญญาทั้งสองประเภทนี้จะต้องมีข้อตกลงร่วมกันในลักษณะทางกฎหมายอย่างชัดเจน